金俭，女,1963年生，江苏太仓人。现为必赢电子游戏电子平台教授、博士研究生导师。必赢唯一官方网站住宅政策与不动产法研究中心主任。1985年于必赢唯一官方网站法律系毕业留校任教至今。先后于必赢唯一官方网站获法学学士学位、法学硕士学位、法学博士学位。2001年9月至2002年12月赴美国加州大学柏克利必赢电子游戏电子平台作访问学者，主攻美国财产法。曾先后应邀出访过美国、澳大利亚、英国、日本等国开展学术交流。多次主持国家社会科学基金《中国住宅法研究》、《不动产财产权行使自由与限制研究》、《不动产准征收理论与实证研究》等项目，主持与参与江苏省及外省横向课题多项。兼任江苏省土地学会副主任委员、南京市中级人民法院法学专家咨询员、南京仲裁委员会仲裁员、上海市人民政府行政复议委员会委员、《法制与社会》杂志特约编辑、

主要研究领域：房地产法、土地法、不动产物权法、中外法制比较研究。在法律出版社、科学出版社、必赢唯一官方网站出版社、台湾翰卢图书有限公司出版专著：《不动产财产权自由与限制研究》、《中国住宅法研究》、《房地产法研究》、《房地产法的理论与实务》、《规则、原理与适用—中国不动产物权》、《中国不动产物权的法律保护—立法、案例与理论》、《房地产法学》等十多部著作。在全国核心刊物及其它刊物发表专业论文六十多篇。2005年、 2006年分别获江苏省哲学社会科学优秀成果奖、江苏省人文社会科学优秀学术成果奖。2006年被评为江苏省青蓝工程中青年学术带头人。2008年获江苏高校第六届哲学社会科学研究优秀成果奖。

联系邮箱：jinjian@nju.edu.cn

一、科研项目

1、2011年主持国家社科基金项目《不动产财产准征收理论与实证研究》，11BFX067

2、2007年主持国家社科基金项目：“不动产财产权行使自由与限制研究”。 07BFX027

3、1999年主持国家社科基金项目：《中国住宅法研究》。99FXC004

4、2008年司法部课题《住宅保障法律制度研究》。（08SFB2048）。

5、2011年上海市政府发展研究中心，纵向项目：《物业管理中的业主自治法律制度研究》，（2011-Z-18）2011年5月

6、2012年必赢唯一官方网站九八五二期项目。

7、2009年9月南京市国土局委托《违法构建筑物没收机制研究》。

8、2008年南京市国土资源局委托项目：“土地执法共同责任机制研究”。

9、2008年浙江省小城镇建设与新农村研究专题——失地农民土地权益保障机制研究。

10、2001年主持必赢唯一官方网站九八五研究项目：“房地产法案例”。

二、学术著作

1、著作：《中国住房保障——制度与法律框架》中国建筑工业出版社2011年12月。ISBN 979-7-112

2、专著：《规则、原理与适用——中国不动产物权》，法律出版社2008年版。

3、主编：《房地产法学》。十一五国家级规划教材，科学出版社2008年版。

4、专著：《不动产财产权自由与限制研究》，法律出版社2007年版。

5、专著：《中国不动产物权的法律保护——立法、案例与理论》。台湾翰卢图书有限公司2007年版。

6、专著：《房地产法研究》，科学出版社出版2004年版。

7、专著：《中国住宅法研究》，法律出版社出版2004年版。

8、专著：《房地产法的理论与实务》，必赢唯一官方网站出版社出版1995年版。

9、合编：《人权法学》，科学出版社2005年版。

10、主编：《怎样打官司----劳动争议》，河海大学出版社2000年版。

11、主编《怎样打官司----反不正当竞争分册》，河海大学出版社2000年版。

12、主编：《怎样打官司----公证分册》，河海大学出版社2000年版。

13、参编：《中国经济法》，必赢唯一官方网站出版社1995年版。

三、论文发表

1、“中国农村集体土地上房屋征收与补偿法律机制研究”，“财产权、土地权利与经济发展”2011年11月29-30日，中德法学研究所与阿德纳基金会主办

2、“中国住宅合作社的发展变迁与现实思考——以当前住房保障为背景”。《理论导刊》2011年第9期。（CSSCI扩展版），第二

3、“论民事再审自由裁量权的边界”《南京社会科学》2011年第11期。（CSSCI）第二。

4、The Housing Legal Protection for Migrant Workers on the Pace of Semi-Urbanization

《中国法学》（英文版）2011年第12期（第二）

5、“国有土地使用权收回之质疑”《学术界》2011年第8期。（CSSCS）第二

6、“政府的规划权与公民的不动产物权”《城市规划》2011年第2期。（CSSCI）第二

7、“论公民居住权的实现与政府责任”《西北大学学报》2011年第3期。（CSSCI）第一

8、“自由与和谐：不动产财产权的私法限制”《南京师大学报》2011年第4期。（CSSCI）第一。

9、“关于低收入群体住宅法律保障的思考”《必赢唯一官方网站学报》2011年第4期。（CSSCI）第二

10、“制止强征规范用地——认真落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》”《中国国土资源报》2011.8.15。第一

11、“现代西方私有财产权观念的淡泊化与发展趋势”《中国法学》（英文版）2010年12月。（CSSCI）

12、“论变更小区规划的法律责任”《金陵法苑》2010年第5期。第一。

13、“论保障性住房建设中的政府法律责任”《现代城市研究》2010年第8期。第一。

14、“论法治现代化视野下的中国传统法律秩序”《政法论坛》2010年第1期。（CSSCI）第一。

15、“《物权法》与城市白线制度——城市滨水空间公共权益的保护”。《规划师》2009年第9期。第三

16、“两岸四地不动产财产权法律制度趋同与障碍对策研究”。09年内地、台湾、香港、澳门产权法律制度的趋同性研讨会论文。

17、“论中国住宅私有化进程中住宅权的实现”。《城乡规划—住房保障》中国建筑工业出版社2009年版。

18、“论法律史研究方法的路径选择”。《学海》2009第5期。第二（CSSCI）

19、“不动产财产权自由与限制之平衡”《社会科学战线》2009年第2期。（CSSCI）第一

20、“不动产财产权有限自由与适度限制原则”《河北法学》2009第2期。（CSSCI扩展版）第一

21、“现代西方不动产财产权社会化发展趋势”。《法制与社会》2008年第5期。

22、“不动产财产权的公法限制”，《河北法学》2008年第9期。（CSSCI扩展版）

23、《物权法》氛围中的城市规划，《城市规划》2008年第1期。（CSSCI）

24、“城乡规划法十大亮点”，《北京规划建设》2008年第2期。

25、拆迁与公益征收——《物权法》第四十二条之审视。《法制与社会》2007年第3期。

26、“美国公寓所有权法律评述”。《法制与社会》2006年第1期。

27、“商品房包销若干法律问题研究”《法制与社会》2005年春季号。

28、“歧视与平等机会的法律透视”，《南京师范大学学报》2005年第6期。（CSSCI）

29、“构建我国住宅质量法律体系”，《江苏警官学院学报》2004年第4期。

30、“歧视的概念与构成要件”，《法制与社会》2004年秋季号。

31、“中国住宅私有化进程与社会影响”，《必赢唯一官方网站学报》2004年第3期。（CSSCI）

32、“略论人权理论与实践的历史与发展”，《南京社会科学》2004年第5期。（CSSCI）

33、“论人权保障原则”，《江汉论坛》2004年第4期。（CSSCI）

34、“美国城市噪音控制与法律救济”，《城市问题》2004年1期。（CSSCI）

35、“国外住宅政策与住宅立法对我国的启示”，《法制与社会》2004年春季号。

36、“国外住宅抵押贷款证券化及对我国的启示”，《法制与社会》2004年夏季号。

37、“城市绅士化与城市更新”（第三），《城市发展研究》2004年第4期。（CSSCI）

38、“国外反歧视立法与借鉴”，《求索》2004年第8期。（CSSCI）

39、“非典带来的权利思考”，《人权》2003年第5期。

40、“论不动产财产权的限制与经济发展”第七届费彝民法学论坛论文集。（2005年）

41、“论住宅权与政府责任”。第八届亚洲城市化论坛国际学术研讨会论文集（2005年）。

42、“住宅权、住宅区分所有权与我国不动产所有权理论的发展”，《物权法专题研究》古林人民出版社2002年版。

43、“建筑物区分所有权与我国不动产所有权理论的发展”，《必赢唯一官方网站法律评论》2001年春季号。

44、“试论不动产双重买卖与撤销权之行使”，《必赢唯一官方网站学报》2001年3期，人大复印资料《民商法学》2001年第8期全文转载。

45、“试论不动产物权登记与不动产交易合同效力的关系-----兼论不动产债权行为备案登记之效力”，《必赢唯一官方网站法律评论》，1998年秋季号。

46、“美国外贸机制的法律调整”。《江苏社会科学》1993年第1期。

47、“美国经济法律制度的形成与发展完善”《必赢唯一官方网站学报》1995年第3期。人大复印资料《经济法》全文转载。并作为近来重要论文被收录进中国社会科学院世界历史研究所主办的《世界史研究年刊》中。

48、“房地产经记人立法研究”《法学杂志》1994年第5期。

49、“析商品房预售合同”《现代法学》1996年第1期。

50、“关于农村集体土地使用制度改革的法律思考”《政治与法律》1995年第4期（核心）。人大复印资料《经济法》全文转载。

51、“试论建立与完善我国房地产物权制度”《南京社会科学》1996年第2期。人大复印资料《民商法学》全文转载。

52、“完善住房贷款押上加保制度的法律设想”。《中国房地产》１９９７年５期。

53、“美国财税机制的法律调整”《江苏税务》1992年第9期。

54、“美国经济法制评析”《法律评论》1994年春季号。

55、“完善房地产税制的立法取向”《法治论丛》1995年第2期。

56、“房地产产权与房地产他物权”《法律评论》1995年春季号。

57、“关于出售公有住房使用权法律性质论”《不动产纵横》1995年第3期。

58、“商品房预售的若干法律问题”。《法律评论》1996春季号。

59、“房地产经济人立法初探”。《法律评论》1994秋季号。

60、“土地隐形市场的法制化”。《法治论丛》1994年第3期。

61、“完善反腐倡廉的法律机制”。《南京纪检》1991年第3期。

62、“《中华人民共和国城市房地产管理法》的立法基本原则与特点”。《经济与法》1995年第1期。

63、“土地隐形市场的法制化”。《东方法学》1994年第4期。

64、“中国古代土地管理制度的发展与沿革”1996年中国法律史年会费彝民法学论坛论文。

65、“完善房地产产权的法律思考”1996中国房地产法制学术研讨会论文，获《中国法学》杂志社颁发的三等奖。

66、“试论住房抵押贷款中的加保制度”《法律评论》1997年春季号。

67、“完善住房贷款“押上加保”制度的法律设想”。《中国房地产》1997年5期。

四、获奖情况

1、2008年《不动产财产权自由与限制研究》获江苏高校第六届哲学社会科学研究优秀成果奖二等奖。

2、2008年《房地产法学多媒体课件》获必赢唯一官方网站2008年优秀多媒体教学课件二等奖。

3、2006年《房地产法研究》获第五届江苏高校哲学社会科学研究优秀成果三等奖。

4、2005年《中国住宅法研究》获第九次江苏省哲学社会科学优秀成果三等奖。5、2006年江苏省青蓝工程中青年学术带头人。

6、1999年获必赢唯一官方网站成人高等教育优秀教学成果一等奖；

7、2000年获江苏省优秀成人高等教育优秀教学成果一等奖；

8、2004年获必赢唯一官方网站优秀教学成果一等奖。

五、主要社会兼职

1、江苏省土地学会副主任委员

2、上海市人民政府行政复议委员会委员

3、南京市中级人民法院法学专家咨询员

4、南京仲裁委员会仲裁员

5、《法制与社会》杂志特约编辑

6、常州市中级人民法院法学专家咨询员

六、主要学术成绩、创新及科学意义

一、《不动产财产权自由与限制研究》法律出版社出版

专著由法律出版社2007年出版，30万字左右。该书为金俭教授主持的国家社会科学基金项目《不动产财产权行使自由与限制》前期成果。

本书运用综合系统整合法、哲学思辨法、比较研究法、经济分析方法、案例实证法，以自由与限制这一矛盾对立统一体为切入点，对不动产财产权的自由与限制从理论、历史、现实到制度展开全方位的讨论与研究。对不动产财产权自由与限制在公私法上的讨论，紧紧围绕着一个统一的核心目标——和谐，即不动产财产权的稳定与发展、自由与秩序、效益与公平之间的一种和谐状态。社会和谐与不动产财产权利益平衡思想是本书的两个重要支撑点。

全文包括绪论及六章内容。第一章通过对不动产财产权自由与限制相关概念辨析，突出本书研究的意义；第二章通过对不动产财产权自由与限制历史演变的梳理，揭示不动产财产权行使自由与限制在各历史阶段的表现特征、现状与将来发展趋势；第三章通过对不动产财产权自由与限制的法理基础分析，揭示不动产财产权自由是财产权的基本原则，对不动产财产权限制的目的在于弥补不动产财产权自由的不完善之处以及维护社会公正；第四章第五章通过对不动产财产权在公法与私法上自由与限制的类型化分析，突出对不动产财产权的限制是为了更好地实现不动产财产权的制度价值；第六章通过对我国不动产财产权自由与限制的法律检讨，提出本书的核心观点即建立不动产财产权有限自由与适度限制的不动产财产权行使观，完善我国不动产财产权自由与限制的模式。

本书为建立与完善我国不动产财产权法律制度具有一定的理论与实践意义。

二、《中国住宅法研究》法律出版社出版

该著作为金俭教授主持与承担的国家社会科学基金项目《中国住宅法研究》研究成果之一。由法律出版社2004年6月出版。共32万字。本书是我国第一部关于住宅法的专著。内容分十三章，主要包括：中国住宅问题分析；中国住宅私有化进程与社会影响；国外住宅政策与住宅立法对我国的借鉴；《中华人民共和国住宅法草案》框架；论公民住宅权；社会弱势群体的住宅状况与立法保障；住宅所有权；住宅买卖；住宅抵押贷款法律问题研究；住宅租赁；住宅物业管理服务等。

（一）在国内，第一次全面对我国住宅私有化进程及对我国社会的影响进行总结与分析。成果指出：中国住宅私有化格局的形成经历了一个曲折与复杂的过程，通过近二十年的住房制度的改革，由政府的政策导向到国家采取住房私有化保护的各种法律措施，包括我国《物权法》的起草，我国公民住房所有权归属发生了质的改变，从福利型住房所有权公有、集体到私人住宅有限产权、住宅部分产权最终到住宅全部产权的实质性转变。以住宅自有化、私有化为主，多种住宅所有权形式并存的格局基本形成。中国住房私有化进程，改变了中国财富存在的形式与人们的生活观念、生活方式，改变了中国经济的增长方式，也改变着人们的政治地位和社会经济地位，最终将影响中国社会制度的演化方向。住宅的私有化进程使人们与住宅关系发生了深刻变化，使人们建立在人格尊严与人格独立基础上的人权获得了最必要的物质保障，也为中国政治和社会制度的稳定典定了基础。

（二）第一次提出了住宅人权与公平住宅权的理念。指出住宅权既是公民的私有财产权，更是公民的基本人权，是人类生存与发展的基本权利。住宅权对每个人、每个家庭、每一社会群体的健康与安宁与发展都有着无法替代的重要作用，确保公民住宅权已经成为全球化背景下社会发展的主流观念。与此同时，住宅权无疑将受到一国或地区的自然资源、经济发展水平、政治制度、文化传统以及个人与家庭收入等诸多条件的制约，特别是对于低收入阶层而言，更多情形下仅凭自身的努力可能永远是一个美丽的梦想，正因为此，国家、政府、社会组织与个人有责任与义务并采取一定的措施帮助公民实现这一权利。我国十届全国人大会议就现行宪法修改提出了增加尊重和保障人权以及保护公民私有财产权的规定。人权与私有财产权将第一次被写进我国的宪法，足见我国政府对人权与公民财产保护的重视。住宅权既是公民的一项基本人权，同时也是公民的一项重要的财产权。

（三）提出了我国住宅政策模式与住宅立法模式与体系的选择。提出为确保公民住宅权的实现，在住宅政策上宜采取“住宅商品化兼住房福利型”的政策模式。在住宅立法模式上，《住宅法》则可定位于住宅社会保障法。《住宅法》应以确立公民住宅权，保护公民的居住权益为其根本目标，以提高居民居住水平与住宅负担能力，改善住宅环境品质，以确保每一个社会公民都能居住在适宜的有良好居住环境中，以及享有公平不受歧视的住宅权利为其主要任务。成果在对我国社会弱势群体与特殊群体的住宅状况分析后，呼吁加强社会弱势群体与特殊群体住宅法律保障的必要性，指出国家必须出台特殊的住房政策，采取的相应对策与法律保障措施。

（四）第一次构建我国的《住宅法》草案框架。尽管我国物权法草案对不动产权属等做出相应规定，但是，住宅问题并非物权法或民法所能全部涵盖的，尤其是住宅社会保障与公平住宅权实现的法律保障等问题，必须有一部住宅法加以规定。研究成果在借鉴了国外住宅政策与法律的理论成果的基础上，结合中国实际与国情特点，搭建起我国住宅法框架与体系。对我国《住宅法》尽早出台无疑具有积极的促进作用。

三、《房地产法研究》科学出版社出版

该著作为金俭主持与承担的必赢唯一官方网站九八五课题《房地产法案》的研究成果。于2004年5月由科学出版社出版，共50万字。

在构建我国的法律科学理论的大厦中，房地产法律一直是法学理论界与司法部门关注的热点，也是着力研究与热烈讨论的主题。作者长期致力于房地产法律理论研究与实践工作，在此领域积累了一定的研究心得与实践经验。《房地产法》作为一部以房地产理论研究为主，融理论研究成果与实际案例相结合的学术著作，以科学理性的态度对我国房地产法律问题作了全面而具特色地阐述。全书共分十六章。第一章房地产法与房地产法律体系；第二章不动产构成要素与不动产权利体系；第三章不动产物权的取得与登记；第四章土地使用权制度的改革；第五章土地使用权出让与划拨；第六章土地使用权转让与租赁；第七章农村土地征用；第八章城市房屋拆迁；第九章房地产买卖；第十章商品房预售；第十一章房地产抵押；第十二章房屋租赁；第十三章住宅权与住宅所有权法；第十四章物业管理服务；第十五章落实城市房地产政策；第十六章房地产纠纷的仲裁与诉讼。在构建本书框架时，作者始终抓住并围绕不动产这一财产从最初的土地取得到房地产开发建设、到房地产销售到最终取得物业与进行物业使用管理这一过程为主线，对我国房地产发展过程中的各种法律问题展开全面分析研究。以房地产纵向发展为主线，并从横向方面对各个热点法律问题展开深入的研究，从而形成一个纵横交错的逻辑严密的房地产理论研究框架体系，为全书构建完整的体系典定了基础。同时，也使本书具有了以下几个特点：

一、比较研究是本书采取的一个重要研究方法。作者在比较了世界各主要国家如美、英、法、

德、日等国房地产立法状况后，分析与总结了我国房地产立法的现状及存在的问题；在对西方主要国家法律关于不动产及构成要素作出界定后，对我国不动产构成要素及界定进行了分析与评析；在对国外不动产物权取得制度总结与评述后，反思我国不动产物权登记效力与作用；在对世界主要国家土地征用制度的正当程序与公共目的的分析后，指出我国土地征用制度存在的问题及原因，并寻求法律对策等。在对国外住宅所有权法律研究的基础上，对我国住宅所有权的范围与内容进行全部的分析，并对住宅的专有权、共有权及相互关系以及物业的管理提出了作者自己独到的见解。这种比较研究方法对加深了解国外先进的不动产法律制度以及我国不动产法律的现状，加强我国的房地产法律研究无疑具有重要的作用。

二、突出房地产法律热点问题。作者并不是一般性地阐述房地产法，而是在阐述不动产理论的同时，重点探讨房地产领域中出现的新问题及理论界与实务界争论的焦点法律问题。如出让合同约定的土地使用年限届满后，地上建筑物所有权的处理问题；行政划拨土地使用权转让或投资与他人合作开发或联建问题；农村集体所有土地使用权转让的有效条件问题；农村土地征用的补偿与安置问题；城市房屋拆迁正当性问题；房地产双重买卖问题；房地产优先购买权问题；预售商品房的按揭问题；不可抗力与预售商品房合同履行问题；情势变更在商品房预售中运用问题；商品房包销合同法律问题；建设工程款优先受偿权问题；租赁房屋装修物、增添物的法律属性与归属问题；住宅权与住宅所有权问题；住宅所有权人间的相邻关系、共有关系、团体关系；物业管理问题；物管用房、楼顶、地下车库所有权归属问题、邻里噪音、爱畜等物业管理的社会问题等等。诸多问题的讨论凝聚着作者十多年的研究成果。

三、将不动产学术研究理论与实例分析有机结合，使深奥的法律理论与形象生动的实例全面对接，形成了理论与实践高度统一的学术风格。本书在对房地产理论问题展开学术争鸣的同时，灵活地运用司法实例近百个，较正准地解释深奥的法律理论，使本书在坚持学术性的同时，具有通俗易懂的特色。

获奖情况

1、2006年《房地产法研究》获第五届江苏高校哲学社会科学研究优秀成果三等奖。

2、2005年《中国住宅法研究》获第九次江苏省哲学社会科学优秀成果三等奖。

3、2006年江苏省青蓝工程中青年学术带头人。

4、1999年获必赢唯一官方网站成人高等教育优秀教学成果一等奖；

5、2000年获江苏省优秀成人高等教育优秀教学成果一等奖；

6、2004年获必赢唯一官方网站优秀教学成果一等奖。

主要社会兼职

1、《法制与社会》杂志特邀编辑。

2、南京中级人民法院法学专家咨询员

3、南京市仲裁委员会仲裁员

主要学术成绩、创新及科学意义

一、《不动产财产权自由与限制》

专著由法律出版社2007年出版，30万字左右。该书为金俭教授主持的国家社会科学基金项目《不动产财产权行使自由与限制》前期成果。

本书运用综合系统整合法、哲学思辨法、比较研究法、经济分析方法、案例实证法，以自由与限制这一矛盾对立统一体为切入点，对不动产财产权的自由与限制从理论、历史、现实到制度展开全方位的讨论与研究。对不动产财产权自由与限制在公私法上的讨论，紧紧围绕着一个统一的核心目标——和谐，即不动产财产权的稳定与发展、自由与秩序、效益与公平之间的一种和谐状态。社会和谐与不动产财产权利益平衡思想是本书的两个重要支撑点。

全文包括绪论及六章内容。第一章通过对不动产财产权自由与限制相关概念辨析，突出本书研究的意义；第二章通过对不动产财产权自由与限制历史演变的梳理，揭示不动产财产权行使自由与限制在各历史阶段的表现特征、现状与将来发展趋势；第三章通过对不动产财产权自由与限制的法理基础分析，揭示不动产财产权自由是财产权的基本原则，对不动产财产权限制的目的在于弥补不动产财产权自由的不完善之处以及维护社会公正；第四章第五章通过对不动产财产权在公法与私法上自由与限制的类型化分析，突出对不动产财产权的限制是为了更好地实现不动产财产权的制度价值；第六章通过对我国不动产财产权自由与限制的法律检讨，提出本书的核心观点即建立不动产财产权有限自由与适度限制的不动产财产权行使观，完善我国不动产财产权自由与限制的模式。

本书为建立与完善我国不动产财产权法律制度具有一定的理论与实践意义。

二、《中国住宅法研究》

该著作为金俭教授主持与承担的国家社会科学基金项目《中国住宅法研究》研究成果之一。由法律出版社2004年6月出版。共32万字。本书是我国第一部关于住宅法的专著。内容分十三章，主要包括：中国住宅问题分析；中国住宅私有化进程与社会影响；国外住宅政策与住宅立法对我国的借鉴；《中华人民共和国住宅法草案》框架；论公民住宅权；社会弱势群体的住宅状况与立法保障；住宅所有权；住宅买卖；住宅抵押贷款法律问题研究；住宅租赁；住宅物业管理服务等。

（一）在国内，第一次全面对我国住宅私有化进程及对我国社会的影响进行总结与分析。成果指出：中国住宅私有化格局的形成经历了一个曲折与复杂的过程，通过近二十年的住房制度的改革，由政府的政策导向到国家采取住房私有化保护的各种法律措施，包括我国《物权法》的起草，我国公民住房所有权归属发生了质的改变，从福利型住房所有权公有、集体到私人住宅有限产权、住宅部分产权最终到住宅全部产权的实质性转变。以住宅自有化、私有化为主，多种住宅所有权形式并存的格局基本形成。中国住房私有化进程，改变了中国财富存在的形式与人们的生活观念、生活方式，改变了中国经济的增长方式，也改变着人们的政治地位和社会经济地位，最终将影响中国社会制度的演化方向。住宅的私有化进程使人们与住宅关系发生了深刻变化，使人们建立在人格尊严与人格独立基础上的人权获得了最必要的物质保障，也为中国政治和社会制度的稳定典定了基础。

（二）第一次提出了住宅人权与公平住宅权的理念。指出住宅权既是公民的私有财产权，更是公民的基本人权，是人类生存与发展的基本权利。住宅权对每个人、每个家庭、每一社会群体的健康与安宁与发展都有着无法替代的重要作用，确保公民住宅权已经成为全球化背景下社会发展的主流观念。与此同时，住宅权无疑将受到一国或地区的自然资源、经济发展水平、政治制度、文化传统以及个人与家庭收入等诸多条件的制约，特别是对于低收入阶层而言，更多情形下仅凭自身的努力可能永远是一个美丽的梦想，正因为此，国家、政府、社会组织与个人有责任与义务并采取一定的措施帮助公民实现这一权利。我国十届全国人大会议就现行宪法修改提出了增加尊重和保障人权以及保护公民私有财产权的规定。人权与私有财产权将第一次被写进我国的宪法，足见我国政府对人权与公民财产保护的重视。住宅权既是公民的一项基本人权，同时也是公民的一项重要的财产权。

（三）提出了我国住宅政策模式与住宅立法模式与体系的选择。提出为确保公民住宅权的实现，在住宅政策上宜采取“住宅商品化兼住房福利型”的政策模式。在住宅立法模式上，《住宅法》则可定位于住宅社会保障法。《住宅法》应以确立公民住宅权，保护公民的居住权益为其根本目标，以提高居民居住水平与住宅负担能力，改善住宅环境品质，以确保每一个社会公民都能居住在适宜的有良好居住环境中，以及享有公平不受歧视的住宅权利为其主要任务。成果在对我国社会弱势群体与特殊群体的住宅状况分析后，呼吁加强社会弱势群体与特殊群体住宅法律保障的必要性，指出国家必须出台特殊的住房政策，采取的相应对策与法律保障措施。

（四）第一次构建我国的《住宅法》草案框架。尽管我国物权法草案对不动产权属等做出相应规定，但是，住宅问题并非物权法或民法所能全部涵盖的，尤其是住宅社会保障与公平住宅权实现的法律保障等问题，必须有一部住宅法加以规定。研究成果在借鉴了国外住宅政策与法律的理论成果的基础上，结合中国实际与国情特点，搭建起我国住宅法框架与体系。对我国《住宅法》尽早出台无疑具有积极的促进作用。

三、《房地产法研究》

该著作为金俭主持与承担的必赢唯一官方网站九八五课题《房地产法案》的研究成果。于2004年5月由科学出版社出版，共50万字。

在构建我国的法律科学理论的大厦中，房地产法律一直是法学理论界与司法部门关注的热点，也是着力研究与热烈讨论的主题。作者长期致力于房地产法律理论研究与实践工作，在此领域积累了一定的研究心得与实践经验。《房地产法》作为一部以房地产理论研究为主，融理论研究成果与实际案例相结合的学术著作，以科学理性的态度对我国房地产法律问题作了全面而具特色地阐述。全书共分十六章。第一章房地产法与房地产法律体系；第二章不动产构成要素与不动产权利体系；第三章不动产物权的取得与登记；第四章土地使用权制度的改革；第五章土地使用权出让与划拨；第六章土地使用权转让与租赁；第七章农村土地征用；第八章城市房屋拆迁；第九章房地产买卖；第十章商品房预售；第十一章房地产抵押；第十二章房屋租赁；第十三章住宅权与住宅所有权法；第十四章物业管理服务；第十五章落实城市房地产政策；第十六章房地产纠纷的仲裁与诉讼。在构建本书框架时，作者始终抓住并围绕不动产这一财产从最初的土地取得到房地产开发建设、到房地产销售到最终取得物业与进行物业使用管理这一过程为主线，对我国房地产发展过程中的各种法律问题展开全面分析研究。以房地产纵向发展为主线，并从横向方面对各个热点法律问题展开深入的研究，从而形成一个纵横交错的逻辑严密的房地产理论研究框架体系，为全书构建完整的体系典定了基础。同时，也使本书具有了以下几个特点：

一、比较研究是本书采取的一个重要研究方法。作者在比较了世界各主要国家如美、英、法、

德、日等国房地产立法状况后，分析与总结了我国房地产立法的现状及存在的问题；在对西方主要国家法律关于不动产及构成要素作出界定后，对我国不动产构成要素及界定进行了分析与评析；在对国外不动产物权取得制度总结与评述后，反思我国不动产物权登记效力与作用；在对世界主要国家土地征用制度的正当程序与公共目的的分析后，指出我国土地征用制度存在的问题及原因，并寻求法律对策等。在对国外住宅所有权法律研究的基础上，对我国住宅所有权的范围与内容进行全部的分析，并对住宅的专有权、共有权及相互关系以及物业的管理提出了作者自己独到的见解。这种比较研究方法对加深了解国外先进的不动产法律制度以及我国不动产法律的现状，加强我国的房地产法律研究无疑具有重要的作用。

二、突出房地产法律热点问题。作者并不是一般性地阐述房地产法，而是在阐述不动产理论的同时，重点探讨房地产领域中出现的新问题及理论界与实务界争论的焦点法律问题。如出让合同约定的土地使用年限届满后，地上建筑物所有权的处理问题；行政划拨土地使用权转让或投资与他人合作开发或联建问题；农村集体所有土地使用权转让的有效条件问题；农村土地征用的补偿与安置问题；城市房屋拆迁正当性问题；房地产双重买卖问题；房地产优先购买权问题；预售商品房的按揭问题；不可抗力与预售商品房合同履行问题；情势变更在商品房预售中运用问题；商品房包销合同法律问题；建设工程款优先受偿权问题；租赁房屋装修物、增添物的法律属性与归属问题；住宅权与住宅所有权问题；住宅所有权人间的相邻关系、共有关系、团体关系；物业管理问题；物管用房、楼顶、地下车库所有权归属问题、邻里噪音、爱畜等物业管理的社会问题等等。诸多问题的讨论凝聚着作者十多年的研究成果。

三、将不动产学术研究理论与实例分析有机结合，使深奥的法律理论与形象生动的实例全面对接，形成了理论与实践高度统一的学术风格。本书在对房地产理论问题展开学术争鸣的同时，灵活地运用司法实例近百个，较正准地解释深奥的法律理论，使本书在坚持学术性的同时，具有通俗易懂的特色。

作为一个长期从事房地产法律研究的学者，作者在书中全面透视了目前中国住宅与住宅法律问题的现状，提出了住宅法的研究不同于房地产法研究的独特视角，指出了房地产法与住宅法对应的不同法律范畴，即房地产法主要是国家与政府为加强对房地产开发、房地产经营、房地产交易领域的管理而制定的法律；而住宅法是旨在确保公民居住权益，提高居住水平与居民住宅负担能力，改善住宅环境品质，健全住宅市场机制，确保社会公民都能居住在适宜的有良好居住环境的住房权利的法律。因此，住宅法以确立公民住宅权，保护公民的居住权益以及保护公民住宅私有财产权为根本目标。在我国，住宅权既是公民的私有财产权，也是公民基本人权的重要内容，尊重与保护公民的人权与私有财产权是一个全新的研究课题，也是我国宪法修改将增加的重要内容。因而加强对我国住宅权以及住宅法律制度的研究就具有了特别重要的意义。

本书是以公民住宅所有权法律保护以及确保每一个公民享有公平的住宅权法律制度为核心展开的研究。作为理论性著作的重要内容，本书从中国住宅问题分析从手，对中国住宅私有化的进程、社会影响以及存在的问题进行了分析与总结；通过介绍国外住宅政策与住宅立法，从中得出有益的借鉴与启示；并在此基础上构建了《中华人民共和共住宅法草案》框架；通过对公民住宅权的探讨，对我国社会弱势群体的住宅状况的分析，提出对社会弱势群体住宅法律保障的必要性以及相应的对策；通过对我国住宅建设、住宅拆迁存在的问题分析，构建我国住宅质量法律体系以及建立城市拆迁法律行为的合理性、合法性与公平性的程序与规则；通过对我国住宅所有权体系的研究，指出住宅所有权作为一种新型的不动产所有权形式对我国传统不动产所有权理论框架的发展与突破，在提出住宅法以保障住宅所有权人利益的必要性与可行性的基础上探讨了我国住宅法的内容范围，此外本书还以较大的篇幅讨论了住宅买卖、住宅抵押贷款、住宅租赁以及住宅物业管理服务等与保护公民住宅私有财产权有重要关系的法律制度。住宅作为城市建设发展的主体，必将受到社会经济形态和政治制度、文化传统的深刻影响。

随着城市社会经济的发展以及市场经济的进一步完善，贫富差距将更加明显地通过居住条件的差距表现出来，但作者相信，这样的差距必定会逐渐缩小，因为我国住宅法制的建立与完善必将有利于将这种差距限制在社会可允许与容忍的范围之内，这也是社会可持续发展的基本要求。

《房地产法研究》是金俭主持与承担的必赢唯一官方网站九八五课题《房地产法案》的研究成果。于2004年5月由科学出版社出版，共50万字。

在构建我国的法律科学理论的大厦中，房地产法律一直是法学理论界与司法部门关注的热点，也是着力研究与热烈讨论的主题。作者长期致力于房地产法律理论研究与实践工作，在此领域积累了一定的研究心得与实践经验。《房地产法》作为一部以房地产理论研究为主，融理论研究成果与实际案例相结合的学术著作，以科学理性的态度对我国房地产法律问题作了全面而具特色地阐述。全书共分十六章。第一章房地产法与房地产法律体系；第二章不动产构成要素与不动产权利体系；第三章不动产物权的取得与登记；第四章土地使用权制度的改革；第五章土地使用权出让与划拨；第六章土地使用权转让与租赁；第七章农村土地征用；第八章城市房屋拆迁；第九章房地产买卖；第十章商品房预售；第十一章房地产抵押；第十二章房屋租赁；第十三章住宅权与住宅所有权法；第十四章物业管理服务；第十五章落实城市房地产政策；第十六章房地产纠纷的仲裁与诉讼。在构建本书框架时，作者始终抓住并围绕不动产这一财产从最初的土地取得到房地产开发建设、到房地产销售到最终取得物业与进行物业使用管理这一过程为主线，对我国房地产发展过程中的各种法律问题展开全面分析研究。以房地产纵向发展为主线，并从横向方面对各个热点法律问题展开深入的研究，从而形成一个纵横交错的逻辑严密的房地产理论研究框架体系，为全书构建完整的体系典定了基础。同时，也使本书具有了以下几个特点：

一、比较研究是本书采取的一个重要研究方法。作者在比较了世界各主要国家如美、英、法、

德、日等国房地产立法状况后，分析与总结了我国房地产立法的现状及存在的问题；在对西方主要国家法律关于不动产及构成要素作出界定后，对我国不动产构成要素及界定进行了分析与评析；在对国外不动产物权取得制度总结与评述后，反思我国不动产物权登记效力与作用；在对世界主要国家土地征用制度的正当程序与公共目的的分析后，指出我国土地征用制度存在的问题及原因，并寻求法律对策等。在对国外住宅所有权法律研究的基础上，对我国住宅所有权的范围与内容进行全部的分析，并对住宅的专有权、共有权及相互关系以及物业的管理提出了作者自己独到的见解。这种比较研究方法对加深了解国外先进的不动产法律制度以及我国不动产法律的现状，加强我国的房地产法律研究无疑具有重要的作用。

二、突出房地产法律热点问题。作者并不是一般性地阐述房地产法，而是在阐述不动产理论的同时，重点探讨房地产领域中出现的新问题及理论界与实务界争论的焦点法律问题。如出让合同约定的土地使用年限届满后，地上建筑物所有权的处理问题；行政划拨土地使用权转让或投资与他人合作开发或联建问题；农村集体所有土地使用权转让的有效条件问题；农村土地征用的补偿与安置问题；城市房屋拆迁正当性问题；房地产双重买卖问题；房地产优先购买权问题；预售商品房的按揭问题；不可抗力与预售商品房合同履行问题；情势变更在商品房预售中运用问题；商品房包销合同法律问题；建设工程款优先受偿权问题；租赁房屋装修物、增添物的法律属性与归属问题；住宅权与住宅所有权问题；住宅所有权人间的相邻关系、共有关系、团体关系；物业管理问题；物管用房、楼顶、地下车库所有权归属问题、邻里噪音、爱畜等物业管理的社会问题等等。诸多问题的讨论凝聚着作者十多年的研究成果。

三、将不动产学术研究理论与实例分析有机结合，使深奥的法律理论与形象生动的实例全面对接，形成了理论与实践高度统一的学术风格。本书在对房地产理论问题展开学术争鸣的同时，灵活地运用司法实例近百个，较正准地解释深奥的法律理论，使本书在坚持学术性的同时，具有通俗易懂的特色。

四、土地问题是本书关注的重点，围绕着土地使用权制度的改革以及土地使用权的转让、买卖中发生的各种法律问题，一直伴随着我国经济改革的全过程，因此，书中用较大的篇幅全面地理性地比较了发达国家的土地制度，并结合我国的国情，论证了当前土地制度的合理性以及存在的问题。尤其是对农村集体土地使用制度改革存在的一系列法律问题进行了较为透彻的剖析，并提出了完善农村集体土地使用制度方面的相关法律观点。

五、房屋买卖、预售、抵押等房地产经营是房地产法的重点内容，也是本书的重点内容。书中有大量的篇幅分析了房地产交易过程中出售的许多理论问题，并结合大量的实际加以分析研究，并就此展开学术争鸣，这是该书的一大特色。

六、本书关注城市化过程中，住宅的商品化与社会低收入阶层无力购买与解决住房之间的矛盾，提出在我国应确立住宅权与住宅确保的权利理念以及明确国家、政府在此过程中应尽的义务。